皇庭國際5月19日披露，子公司深圳融發(fā)投資有限公司(下 稱“融發(fā)投資”)在中信信托的30億元貸款，在到期后無法續(xù)期，被中信信托告上法庭追討貸款本息，融發(fā)投資名下皇庭廣場也被一并凍結(jié)。

融發(fā)投資在中信信托的貸款，今年3月底的余額還有27.5億元。皇庭國際此前向第一財經(jīng)表示，正在洽談其它金融機構(gòu)，也存在轉(zhuǎn)讓廣場的可能。

皇庭廣場之于皇庭國際，意義非同小可。截至去年底，皇庭廣場在皇庭國際總資產(chǎn)中的占比，已經(jīng)接近70%，在凈資產(chǎn)中的占比亦接近70%。在上市公司總體虧損的情況下，皇庭廣場仍實現(xiàn)凈利潤近7000萬元。一旦轉(zhuǎn)讓，皇庭國際能盈利的資產(chǎn)將所剩無幾。

雖然是上市公司主要利潤來源，但皇庭廣場自身也是巨大的“吸金黑洞”。2010年以來，融發(fā)投資以其裝修、項目建設(shè)為名，先后融資超過百億元之巨。在皇庭廣場盈利、現(xiàn)金流都不錯的情況下， 融發(fā)投資為何不惜高額成本，也要維持巨額借款，無疑是一個巨大謎團。

核心資產(chǎn)危機

一季報數(shù)據(jù)顯示，截至今年3月底，皇庭國際賬面貨幣資金余額只有3742.9萬元，還不到在中信信托逾期債務(wù)金額的1.4%。

皇庭國際5月19日披露，2016年3月底，融發(fā)投資向中信信托貸款30億元，期限為2016年3月30日至今年3月30日。

截至今年3月底，貸款余額為27.5億元?；释H稱，由于貸款到期后無法續(xù)期，中信信托遂向向法院起訴，要求償還借款本息、申請查封皇庭廣場的不動產(chǎn)，查封期限36個月。

除了中信信托，皇庭國際另一筆債務(wù)早期也已發(fā)生糾紛。去年6月底，該公司向國民信托借款3.5億元。今年3月底，江蘇新?lián)P子造船有限公司取得這筆貸款的全部債權(quán)及相關(guān)權(quán)利義務(wù)。因貸款合同糾紛，后者近期已向法院起訴，要求皇庭國際償還借款本息，并申請凍結(jié)了該公司部分銀行賬戶。

皇庭廣場是深圳地標(biāo)性建筑之一，項目占地約4.23萬平方米，建筑面積約10.4萬平方米。2002年由皇庭國際前身深國商通過融發(fā)投資獲得后，項目開發(fā)十分緩慢，直到2009年鄭康豪的皇庭系取得深國商控制權(quán)之后，才繼續(xù)推動開發(fā)，并在2013年底正式開業(yè)，至今僅有七年多時間。

皇庭廣場對對皇庭國際可謂意義非凡，一旦轉(zhuǎn)讓，對上市公司影響非同小可。

數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，皇庭國際營業(yè)收入分別為9.5億元、9.5億元、6.86億元，凈利潤為9065萬元、5060萬元、—2.92億元。同期，持有皇庭廣場的融發(fā)投資，營業(yè)收入約為3.1億元、2.49億元、2.69億元，凈利潤9465萬元、8098萬元、6936萬元。由于融發(fā)投資是皇庭國際控股子公司，可以看到，皇庭廣場幾乎成為上市公司唯一利潤來源。即便上市公司虧損的2020年，皇庭廣場仍有不錯盈利表現(xiàn)。

不僅如此，皇庭廣場在皇庭國際的資產(chǎn)中，同樣占有舉足輕重的地位。

年報披露，截至去年底，融發(fā)投資總資產(chǎn)約80億元，凈資產(chǎn)28.9億元。而皇庭廣場評估公允價值達77.28億元。同期，上市公司總資產(chǎn)、評估后的投資性房產(chǎn)公允價值 ，分別為117.6億元、98.4億元。

按照上述數(shù)據(jù)計算，截至去年底，皇庭廣場在皇庭國際總資產(chǎn)中的占比，已經(jīng)接近70%，在凈資產(chǎn)中的占比亦接近70%。如果皇庭廣場被轉(zhuǎn)讓，上市公司的總資產(chǎn)尤其是經(jīng)營性資產(chǎn)，將所剩無幾。

“吸金黑洞”

皇庭廣場之于對皇庭國際，可以說是成也蕭何、敗也蕭何。

開業(yè)以來，皇庭廣場雖然成為上市公司主要利潤來源，但其自身又猶如一個巨大的黑洞，不斷吞噬著數(shù)以十億計的巨額資金。

自從2010年以來，十余年的時間里，為了完成皇庭廣場裝修、開業(yè)、償還前期債務(wù)，融發(fā)投資至少向近十家金融機構(gòu)，先后累計融資超過130億元，實際融資也在110億元以上。

而包括中信信托在內(nèi)，渤海信托、中投信托、西部信托，以及工行、農(nóng)行、建行等多家金融機構(gòu)，都曾為融發(fā)投資提供過大額融資。

公開信息顯示，2010年7月，融發(fā)投資向渤海信托借款13億元，期限12個月;次年6月，融發(fā)投資再次向建行、渤海信托合計貸款15億元。

自此之后，融發(fā)投資的融資，變得越發(fā)頻繁。

2012年3月，該公司再次融資17億元，最終實際貸款12億元，貸款方為平安信托。當(dāng)年11月經(jīng)過股東大會通過，該公司又向建行借款7億元。2013年，又向中投信托借款12億元。2014年3月，為了償還即將到期的中投信托12億元債務(wù)，融發(fā)投資又向農(nóng)業(yè)銀行等兩家金融機構(gòu)，分別融資12億元。

融發(fā)投資在銀行和信托之間反復(fù)切換進行融資，而且大多與皇庭廣場有關(guān)。如2010年在渤海信托的借款，主要用于償付皇庭廣場工程款、償付融發(fā)公司借款、項目精裝修等。2012年3月原計劃的17億元借款，主要用于償還融發(fā)投資上年度的15億元借款、皇庭廣場項目建設(shè)。2016年在中信信托的30億元貸款，則是為了償還兩年前的農(nóng)行在內(nèi)的貸款、補充運營資金。

過于頻繁的大額融資，還引發(fā)了皇庭國際與投資者的沖突。2012年1月，該公司提出向平安信托等金融機構(gòu)借款14億元，用于歸還前期在建行深圳分行的12貸款，補充營運資金，但遭到二股東和中小股東反對未能通過。

事實上，融發(fā)投資上述借款成本極高。公開披露顯示，該公司2010年在寶海信托的貸款，半年以內(nèi)年利率 9.18%，超過半年以上年利率為 15%，其中3億元展期后，執(zhí)行年利率 12.16%。2012年向平安信托借款12億元，年利率 10%，另外還需支付每年 0.6%的財務(wù)顧問費。2013年在中投信托的借款，年化利率則為9%。在中信信托的貸款利率雖然有所下降，但也達到6.7%。

2018年至2020年底，皇庭國際長期借款余額37.1億元、31.3億元、7.8億元，去年的長期借款突然大幅下降70%。這種情況的出現(xiàn)，與融發(fā)投資、皇庭廣場有直接關(guān)系。財報附注顯示，該公司上述兩個期末的長期借款中，即包含融發(fā)投資向中信信托的借款余額29.6億元、28.5億元。由于借款剩余期限不足一年，未償還部分轉(zhuǎn)入一年內(nèi)到期的非流動負債，導(dǎo)致同期長期借款余額大幅下降。

錢去哪兒了？

成本極高的信托融資，為上市公司帶來了不小的財務(wù)負擔(dān)。

年報數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，皇庭國際的財務(wù)費用達3.09億元、3.11億元3.67億元，累計金額已接近10億元。按照6.7%的利率水平測算，僅融發(fā)投資每年向中信信托支付的融資成本，就達到2億元左右。

而在上述期間，皇庭國際共計實現(xiàn)凈利潤—1.51億元，融發(fā)投資則為2.45億元左右，盈利還不足以支付在中信信托累計約6個億的貸款利息。今年一季度，皇庭國際財務(wù)費用已達1.06億元，凈利潤僅有256萬元。

雖然融資金額巨大，但通過不斷借新還舊，融發(fā)投資對外的借款，大多已經(jīng)償還。如2011年的15億元借款，就包含償還上年渤海信托的債務(wù)。2012年3月計劃的17億元借款，也主要用于償還前期的15億元借款。2016年在中信信托的30億元貸款，除了償還前期其他借款，還有部分用于補充運營資金。

皇庭國際披露顯示，2014年全年，融發(fā)投資經(jīng)營凈現(xiàn)金流為—3.79億元，但2015年前三季度已經(jīng)轉(zhuǎn)正，為276.7萬元。由于沒有專項披露，該公司后續(xù)經(jīng)營現(xiàn)金流狀況不得而知。

皇庭國際最近幾年的經(jīng)營現(xiàn)金流，總體還算充裕。該公司為今年一季度，該公司經(jīng)營凈現(xiàn)金流為2520萬元，2019年、2020年，則為2.98億元、4.75億元。同期，該公司為融資等支付的利息卻達7280萬元、3.2億元、3.64億元——疑問也正是由此而來：在盈利能力頗佳、經(jīng)營現(xiàn)金流都還不錯的情況下，作為公司營業(yè)收入、利潤主要來源的皇庭廣場，為何還要維持貸中信信托的30億巨額負債，并為此背上沉重負擔(dān)?

而皇庭國際的債務(wù)逾期并不意外。該公司在2020年年報中就已表示，受政策影響，貸款無法續(xù)期，正與其他金融機構(gòu)溝通貸款承接。當(dāng)時，其貨幣資金已僅有1.16億元。

目前來看，皇庭國際并未找到接盤資金。

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