5月17日，順豐房托正式登陸資本市場(chǎng)開(kāi)始交易，但上市首日就上演了低開(kāi)破發(fā)一幕，整個(gè)交易日的跌幅達(dá)到了16.5%。

截至5月21日，順豐房托已經(jīng)在資本市場(chǎng)上交易了4天，盤(pán)內(nèi)股價(jià)最高達(dá)到了4.68港元/股，但距離發(fā)行價(jià)4.84港元/股仍有距離。

順豐房托的主要目的是幫助順豐拓寬融資渠道，盤(pán)活公司的物流資產(chǎn)。目前，順豐房托的底層資產(chǎn)是3項(xiàng)物業(yè)，平均出租率雖超過(guò)了94%，但關(guān)聯(lián)用戶的占比極大。不過(guò)，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，我國(guó)物流需求日益增長(zhǎng)，物流地產(chǎn)的投資回報(bào)率也高于一般的商業(yè)地產(chǎn)，未來(lái)的發(fā)展仍然值得期待。

順豐房托上市首日破發(fā)

“破發(fā)”在資本市場(chǎng)上并不少見(jiàn)，但是這一幕上演到了順豐房托身上，仍然是讓投資者有些“咋舌”了。5月17日，順豐房托在港交所正式掛牌交易，開(kāi)盤(pán)價(jià)為4.49港元/股，其較發(fā)行價(jià)4.84港元/股跌去了9.8%。也就是說(shuō)，順豐房托上市首日即低開(kāi)破發(fā)。

5月17日，順豐房托最終收?qǐng)?bào)4.16港元/股，整個(gè)交易日跌幅達(dá)到了16.5%。

2月10日，牛年的春節(jié)前夕，順豐發(fā)布了一則公告，表示籌劃設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金并上市。具體方式則是，順豐通過(guò)境外控股子公司間接持有的3項(xiàng)物業(yè)作為底層資產(chǎn)，在香港設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金，并在港交所上市。

更值得一提的是，在順豐房托上市的這天，另一大物流巨頭京東物流也開(kāi)始了正式招股?！度A夏時(shí)報(bào)》記者在查閱了京東物流的招股書(shū)后了解到，京東物流此次全球公開(kāi)發(fā)售6.09億股，發(fā)售時(shí)間為5月17日至5月21日，發(fā)行價(jià)格區(qū)間為39.36港元/股-43.36港元/股。券商發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在5月17日招股首日，京東物流就獲得了超過(guò)1000億港元的孖展認(rèn)購(gòu)。

同樣是在5月17日，順豐房托和京東物流卻在資本市場(chǎng)上上演了完全不同的一幕。

底層資產(chǎn)成色幾何？

作為物流行業(yè)內(nèi)的龍頭，近年來(lái)，順豐的發(fā)展幾乎一直是順風(fēng)順?biāo)?。不過(guò)，由于2021年一季度的業(yè)績(jī)呈現(xiàn)出虧損狀態(tài)，在2021年4月上旬，順豐的股價(jià)上演了跌停一幕。此后，順豐的股價(jià)雖然有了小幅反彈，逐步上漲至了70港元/股左右，但較2021年2月份的120港元/股左右的價(jià)格仍有很大差距。

此前，順豐表示，順豐房托上市的主要目的是開(kāi)拓公司的創(chuàng)新性融資渠道，盤(pán)活公司的物流資產(chǎn)，增強(qiáng)公司的現(xiàn)金流，進(jìn)一步支持公司戰(zhàn)略資產(chǎn)投入，持續(xù)擴(kuò)大規(guī)模，提升經(jīng)營(yíng)能力。

這也意味著，盡管順豐房托獨(dú)立上市，其后續(xù)本質(zhì)仍是為順豐提供融資渠道，而順豐房托后續(xù)發(fā)展如何、能否在資本市場(chǎng)上獲得認(rèn)可也與順豐的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)有直接關(guān)系?！度A夏時(shí)報(bào)》記者了解到，房地產(chǎn)投資信托基金主要投資于產(chǎn)生收入的物業(yè)，并以其收入向基金單位持有人提供穩(wěn)定回報(bào)。此前，順豐房托也在招股書(shū)上表示，后續(xù)也會(huì)收購(gòu)全球范圍內(nèi)優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。

上述提到，順豐房托的底層資產(chǎn)是3項(xiàng)物業(yè)，其分別是佛山市南海區(qū)的桂城豐泰產(chǎn)業(yè)園、蕪湖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的蕪湖豐泰產(chǎn)業(yè)園、香港青衣的亞洲物流中心-順豐大廈。截至2020年底，這3項(xiàng)底層物業(yè)資產(chǎn)可出租總面積約為30.80萬(wàn)平方米，評(píng)估價(jià)值約為60.94億港元，3項(xiàng)底層資產(chǎn)的平均出租率約為94.9%。

盡管3項(xiàng)底層資產(chǎn)的平均出租率維持在一個(gè)較高的位置，但是底層資產(chǎn)的關(guān)聯(lián)租戶占比也較高。順豐房托的招股書(shū)顯示，截至2020年三季度，3項(xiàng)底層資產(chǎn)共有32名租戶，但收入總額排名前5位的租戶約占總租金收入的83.3%。此外，這5名租戶中，還有3名是順豐房托的關(guān)聯(lián)租戶。

針對(duì)上述問(wèn)題，記者向順豐房托方面發(fā)去了采訪提綱，但截至發(fā)稿，仍未得到回復(fù)。

物流地產(chǎn)或成未來(lái)新增長(zhǎng)點(diǎn)

順豐房托的招股書(shū)顯示，2018年、2019年、2020年前三季度，順豐房托的是收益分別為2.56億港元、2.69億港元、2.05億港元。在同一個(gè)報(bào)告期內(nèi)，運(yùn)營(yíng)溢利分別為4.23億元、2.86億港元和9697.20萬(wàn)港元。

整體來(lái)看，順豐房托的收益以及運(yùn)營(yíng)溢利每年呈現(xiàn)出增長(zhǎng)的狀態(tài)，收益也較為可觀?？v觀整個(gè)市場(chǎng)，物流行業(yè)正發(fā)展得“如火如荼”，物流地產(chǎn)也因此乘上了“東風(fēng)”。

貝殼研究院商業(yè)地產(chǎn)分析師鄭中認(rèn)為，盡管順豐房托上市破發(fā)，但物流地產(chǎn)近年來(lái)受益于電商和快遞行業(yè)的快速發(fā)展，逐漸被資本看好。和購(gòu)物中心、辦公樓等商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)相比，物流地產(chǎn)園區(qū)的租戶通常承租能力更強(qiáng)，平均租賃面積更大，租戶組合更為穩(wěn)定，因此市場(chǎng)韌性剛好。

“從投資回報(bào)率方面來(lái)看，物流地產(chǎn)的投資回報(bào)率通常超過(guò)6%，高于商業(yè)地產(chǎn)的4%-5%。同時(shí)，作為全球最大的電商市場(chǎng)，中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)的需求逐年增長(zhǎng)，更多電商類企業(yè)需要租賃能夠直達(dá)核心城市圈的物流地產(chǎn)來(lái)保證快遞的速度和質(zhì)量。”鄭中如此認(rèn)為。

與此同時(shí)，鄭中指出，目前，各大城市的寫(xiě)字樓和購(gòu)物中心均因高空置率和大體量新供應(yīng)而持續(xù)承壓，預(yù)計(jì)物流地產(chǎn)或?qū)⒊蔀榉亲≌惙康禺a(chǎn)行業(yè)的新增長(zhǎng)點(diǎn)。

關(guān)鍵詞： 順豐房托 上市首日 股價(jià) 底層資產(chǎn)